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A股中報預告大幅盈利的公司，其中增長最迅速的是深物業A，凈利潤增長幅度5757.00%，半年報凈利潤高達29,700萬元。為什么增長這么迅速呢？

小展查看了一季報“公司報告期實現營業收入為1,038,683,462.42元，比上年同期增加429.73%，主要原因為：公司前海港灣花園項目報告期部分實現結算，報告期項目合計結算面積同比增加使得房地產業務收入增加所致”。

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

怎么辦呢？

小展意向天開的想，既然現在是交付房屋確認收入，那能不能在收到全額房款的時候就預估成本確認收入呢？畢竟都已經收到錢了，客戶退房概率極低。

我們看一下一般準則關于收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關的經濟利益很可能流入企業；

（五）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那么房地產企業更可以了。

這么說是不是可以收到全款即確認收入？

有人會說，這個商品沒有完成，還有可能爛尾，不能確認啊？

那能不能這樣，反正建造公司也是專業化的建筑公司，建造完成與否與開發商相關的只有資金。那么只要開發商按照剩余開發需要的資金存一個銀行賬戶。是不是就可以保證項目的完工？

當然這有些問題，但是一次性確認這么多收入是不是有點不合理？至少按照完工百分比法確認吧？

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。后續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那么我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，后續這個企業自己負責吧！

兩方都獲利，一方可以當即確認利潤，另一方先拿到了錢，以后按照合同支付工程款，穩賺一筆錢。這個交易具有商業實質，雙贏啊！

利潤調節相當隨意啊！而且在現行制度下也很合理啊！我們來看看誰會這樣操作？等到那時，你們再看我說的按照收到全額房款確認收入是不是有點合理性。